警惕高房價成為城鎮(zhèn)化的阻力

時間:2012-12-19 15:54   來源:廣州日報

  只要建立抑制投資投機的制度機制,房價告別暴漲、進入溫和期將成為大概率事件。

  往年交易平淡的年底樓市,出現(xiàn)了異常的火爆場面:北京一套標(biāo)價230萬元的房子,過了一夜就跳漲至300萬元,而從成交來看,從11月開始,無論是新房還是二手房市場,簽約量環(huán)比均出現(xiàn)三成左右的上漲。其中,新房簽約套數(shù)同比上漲了94%,接近翻倍。而12月上旬北京全市純商品住宅新增供應(yīng)6437套,前十天的供應(yīng)量已比11月全月供應(yīng)量上漲了34%。

  隨著成交量的升溫,包括北京在內(nèi)的一線城市的價格也出現(xiàn)了明顯的回升,使得恐慌性的購買不斷進入市場,輪番推動年底樓市的火爆。

  應(yīng)該說,今年全國的樓市是本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來表現(xiàn)最為搶眼的一年。萬科、招商地產(chǎn)、富力、碧桂園和融創(chuàng)中國等7家知名房企最近公布的前10個月銷售業(yè)績都已經(jīng)超越了去年。其中,萬科以1100.2億元的前10個月業(yè)績,成為今年首個上千億元銷售額的房企。此外,中海地產(chǎn)前9個月累計銷售額達919億港元,已經(jīng)完成目標(biāo)的91.9%。此外,保利前三季度銷售額較年初800億的銷售目標(biāo)已完成94.54%。北京房地產(chǎn)市場逆勢上漲,今年前十月,北京市商品房銷售面積為1313.4萬平方米,比上年同期增長30.4%,并已超過去年全年。特別是9月和10月,北京新建商品住宅成交套數(shù)為20783套,成交面積為229.35萬平方米。成交量相比去年同期幾近翻倍,也創(chuàng)下近三年來的新高。

  這種不正常背后不排除一些開發(fā)商利用“城鎮(zhèn)化”的概念,制造恐慌性的購買。在很多開發(fā)商的邏輯中,城鎮(zhèn)化必然推動住房需求的大增,而住房需求的大增又必然導(dǎo)致房價暴漲,在開發(fā)商“明年3月房價暴漲”的蠱惑下,觀望者開始倉皇入市。

  然而,無論是國家加快城鎮(zhèn)化的實質(zhì),還是房地產(chǎn)政策,并不助長房價的暴漲。這是一個很簡單的常識。城鎮(zhèn)化是要讓農(nóng)民轉(zhuǎn)為市民,進入城市的農(nóng)民當(dāng)然需要房子,但就目前的房價而言,不僅進入城市的農(nóng)民根本無力購買房子,即使北京的中等收入階層也無力購買北京的房子。也就是說,不要說暴漲,即使房價維持目前的狀況,進入城市的農(nóng)民多數(shù)也沒有可能購買房子。而且,無論是在先前召開的中央政治局會議,還是在剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議上,政策層面都一直強調(diào)要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖,這也是高層擔(dān)心開發(fā)商利用“城鎮(zhèn)化”進行炒作的先見之明。不出意外,明年限購政策將繼續(xù),將大大地抑制房地產(chǎn)的真實投資需求。

  在投資需求被抑制的情況下,僅僅依靠自主需求,要想撬動房價上漲無疑是癡人說夢。根據(jù)一些機構(gòu)的統(tǒng)計,中國城鎮(zhèn)住房擁有率快要達到90%,事實上這個擁有率在2000年左右的時候已經(jīng)達到了80%以上,10年的時間,不過提高了10個百分點而已,這幾乎意味著,在中國擁有多套住宅的家庭比例不是一個小的數(shù)字。在房價和大多數(shù)人口的收入距離太遠的情況下,單靠無房一族支撐中國房價,不過是一個笑話。政策若不出現(xiàn)大波動,中國房價這場拔河游戲?qū)⒉辉俪霈F(xiàn)一邊倒的結(jié)局,僵持大格局的溫和上漲也許會是各方都能接受的可能。

  事實上,放在未來10年的周期,中國房地產(chǎn)大漲的動能幾乎已經(jīng)消耗殆盡。未來中國加速中國城鎮(zhèn)化的步伐,房價保持穩(wěn)定就是關(guān)鍵和前提,如果房價暴漲,中國的城鎮(zhèn)化將會受到沉重的打擊,很多進入城市的人口將無房可住,在暫時無法提供天量的保障房的情況下,無房人口將成為社會不穩(wěn)定的隱患之一。

  同時,根據(jù)住建部的數(shù)字,截至2011年,我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積32.7平方米,已經(jīng)度過了住房的絕對短缺期,未來住房的供應(yīng)和建設(shè)將主要針對增量人口,而不是像前10年一樣還歷史的舊賬。只要建立抑制投資投機的制度機制,房價告別暴漲,進入溫和期將成為大概率事件。

編輯:張潔

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