加息是房價回歸理性的“潤滑劑”

時間:2011-04-07 13:31   來源:京華時報

  通脹猛如虎,央行需加息。不出所料,央行在4月5日晚間宣布,自6日起上調(diào)金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點。這表明3月份CPI或再創(chuàng)新高,加息是為應對通脹而來。

  加息是提高存款準備金率之外,又一收縮流動性的重要手段。有學者因此形象地比喻,加息好比給貨幣老虎多喂塊肉,讓它乖乖趴在籠子里;在邏輯上講,只要加息足夠,再兇的貨幣老虎也會趴下。所以,管理好了貨幣這頭老虎,一切價格問題都不會是大問題,無論是物價還是房價都容易掌控。

  加息是為通脹而來,但由于通脹預期是房價上漲的重要推手,因而,不少人關注加息,不僅關注對CPI的影響,更關注對房價的影響。此次加息,不但進一步增加了購房成本抑制了需求,而且背負著銀行貸款的開發(fā)商資金壓力也會增加,促使開發(fā)商加快供應,通過改變供求關系來促使房價穩(wěn)定進而回歸合理價位。

  據(jù)計算,以貸款100萬元,20年期為例,此次加息之后每月還款約為7633.4元,比加息前月還款7514.7元增加118.7元,而二套房月還款由7909.8元增加至8043.71元,增加約133.9元。再加上公積金貸款利率跟著上調(diào),將對樓市需求產(chǎn)生全面抑制。更重要的是,二三季度很有可能繼續(xù)加息讓人民幣利率轉(zhuǎn)正。

  在筆者看來,此次加息對房價而言更像是“潤滑劑”,有利于房價步入下行軌道。盡管政府祭出不少調(diào)控利器,如擴大限購范圍、公布房價控制目標、落實問責制、大力推動保障房供應等,但準確地說,房價目前依然處于膠著狀態(tài),并沒有明顯下滑,這時候急需要加息來推一把,此次加息對房價而言正是時候。

  有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,3月京滬穗深四大一線城市房價齊降。其中,北京3月份一、二手房成交基本延續(xù)地量態(tài)勢,部分新盤價格甚至出現(xiàn)了10%左右的降幅。這些具有標桿地位的城市房價一旦松動,對于改變中國樓市的整體價格走勢,具有重要意義。此次加息無疑將推動更多城市房價松動。

  但讓人憂慮的問題依然不少。比如,一線城市房價下降,不排除把部分購買力推到那些沒有出臺“限購令”、沒有落實“國八條”的三線城市,致使房價調(diào)控“按下了葫蘆浮起了瓢”,讓樓市形勢更為復雜。再如,京滬穗深房價齊降,究竟是“真摔”還是“假摔”,究竟是短暫下降還是持續(xù)下降,還有待于觀察。

  眾所周知,過去多輪樓市調(diào)控之后出現(xiàn)過“假摔”,讓人對房價下降不敢抱過高期望。因此,房價目前顯露的下降跡象,公眾必然持懷疑態(tài)度。有加息這樣的后續(xù)調(diào)控不斷出手,相信對于改變公眾看法和市場預期具有積極意義,這至少表明,中央抑制房價的決心不容置疑。

  更重要的是,公眾憂慮現(xiàn)有的政策措施還不能徹底制服房價。一是,宏觀調(diào)控還沒有觸及土地財政,財稅改革還不到位;二是,全球性通脹和國內(nèi)原材料成本的上漲,不僅增加調(diào)控成本而且影響調(diào)控效果;三是,土地和稅收政策力度還不夠,比如,應征額外交易印花稅而未征;四是,房地產(chǎn)法律法規(guī)有待完善。

  鑒于房價當前處于膠著狀態(tài),筆者以為,在加息、提高存款準備金率等貨幣政策之外,還應該加強其它調(diào)控政策的力度,如完善稅制、控制地價等等。更有必要讓宏觀調(diào)控由淺到深,比如說,把解決土地財政問題提上調(diào)控日程,早日做出安排;再如,深化體制改革,重新調(diào)整住房分配,尤其是公務員住房改革。

  我們要意識到,盡管加息是房價回歸理性的“潤滑劑”,但還不是房價回歸最有力的動力,只有深層次改革才是房價回歸合理水平的真正動力。(馮海寧)

編輯:張潔

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